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不動産鑑定評価による節税(土地)

不動産鑑定評価による節税(土地)【その1】

相続財産の評価額が不動産鑑定評価で下げら れる場合があるって本当なの?

財産評価は、相続税法上「財産取得時の時価」とされており、不動産の「時価」は原則として「財産評価基本通達(※1)により求めること」とされていますが、「不動産鑑定評価(※2)により求めること」も認められています。

(※ 1)相続税・贈与税を計算する際に財産の価額評価基準として国税庁が定めているもの。
(※ 2)不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準により不動産の経済価値を判定する。

財産評価基本通達による時価…原則
「路線価方式」及び「倍率方式」による時価とされています。

路線価方式…市街地を形成している地域は、不特定多数の者が通行する道路路線)ごとに「路線価(1㎡当たりの単価)」が付設されています。この路線価に相続財産である土地の形状等の補正率を乗じて時価を査定します。
倍率方式…市街地を形成していない地域では、路線価が付設されていませんので、固定資産税評価額に倍率を乗じて時価を査定します。

財産評価基本通達に基づく「路線価方式」及び「倍率方式」は、全国に多数存在する土地の迅速的な処理、課税の公平性から、国税庁が予め定めた補正率を用いて画一的に時価を求める方法です。
しかし、土地は位置、形状、数量等の個別性があるため土地によっては、画一的な方法にそぐわない場合もあります。

そのため、国税庁は「不動産鑑定評価による評価(時価)」によることも認めています。

不動産鑑定評価による節税(土地)【その2】

どんな土地が不動産鑑定評価によると評価 が下がる可能性があるのかな?

財産評価基本通達の時価によることが著しく不適当とされる場合(その時価が不動産鑑定評価による時価を上回る場合等)、国税庁は不動産鑑定評価による時価を相続財産の評価として相続税額の申告をすることを認めています。

上記のケースが考えられる土地の形態(例示)
極端に不整形な土地 ②無道路地(道路に接道していない土地)
③接道条件を満たしていない土地(接道間口2m 未満)
④道路と高低差のある土地 ⑤急傾斜地 ⑥私道(位置指定道路)
地域の土地よりも面積が著しく大きい土地(広大地) ⑧底地等

≪不動産鑑定評価により財産価格が下げられる理由≫

土地の価格は、土地に内在する形状、地積規模等の個別的要因のほかに、その土地と類似する不動産の取引価格との相対比較である市場性により価格形成されています。
しかし、財産評価基本通達による時価は、国税庁が定めた「奥行価格補正率」「、不整形地補正率等」により画一的に評価されており市場性が反映されていません。
そのため、(例示)のように特殊性のある土地は市場性が劣り、不動産鑑定評価により価格が下げられる可能性があります。

相続税の申告は、納税者自らが財産評価額を計算し相続税額を申告する申告納税方式を採用しています。相続財産が不動産の場合財産評価基本通達に基づく相続財産を評価し申告するのが原則ですが、不動産鑑定評価により相続財産の評価を下げることが可能な土地であれば、節税のために検討することは非常に重要です。

 

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